以下用最常見的銀行房貸流程來說明「如何利用貸款成數與鑑價價值，反推出物件行情價（成交價）」。

🧮 基本概念

銀行核貸流程中有三個重要價格：

1. 買賣成交價（你實際買房的價格）

2. 銀行鑑價價值（銀行認為房子值多少）

3. 貸款金額 = min(成交價 × 貸款成數上限, 銀行鑑價 × 銀行可貸成數)

銀行真正「參考」的是：
👉 鑑價 × 貸款成數（通常 70～80%）
如果買賣價格較低，反而會以成交價為準。

📌 已知：貸款成數 + 鑑價 → 求推估成交價？

有兩種常見情況：

情況 A：你知道「實際核貸金額」

這時最簡單，可直接反推：

公式：成交價 ≈ 核貸金額 ÷ 貸款成數

🔍 範例

• 銀行鑑價：1000 萬

• 銀行告知可貸成數：80%

• 實際核貸金額：800 萬

反推：
📌 成交價 ≈ 800 ÷ 0.8 = 1000 萬

若結果 = 鑑價，代表：
👉 買賣價格與鑑價一致（或接近）

情況 B：你只有「鑑價價值與銀行說的成數」，但不知道核貸額

這時要看：銀行到底是以鑑價為主還是以成交價為主？

1️⃣ 若銀行以鑑價為主（最常見）

若銀行可貸成數 = 8 成
鑑價 = 1000 萬
則銀行最多核貸：

👉 1000 × 0.8 = 800 萬

若業務說「你可以貸 800 萬」
表示成交價至少要 = 鑑價 or 更高

📌 推估成交價：
成交價 ≥ 1000 萬

2️⃣ 若你被告知的貸款金額 < 鑑價×成數

就可以反推成交價較低。

🔍 範例

• 銀行鑑價：1000 萬

• 銀行成數上限：80% → 理論最高可貸 800 萬

• 實際告知可貸：720 萬（比上限少）

👉 代表：成交價偏低，銀行以成交價為貸款基準。

反推成交價：
📌 成交價 ≈ 720 ÷ 0.8 = 900 萬

🧷 📌 最終推算邏輯總表

🎯 總結

✔ 若貸款額 = 鑑價 × 成數 → 成交價 ≈ 鑑價
✔ 若貸款額 < 鑑價 × 成數 → 成交價 = 貸款額 ÷ 成數
✔ 最準的方式：用「實際核貸金額」反推

如果你願意，我可以幫你算「你的具體案例」：
請提供：

1. 銀行鑑價（萬元）

2. 銀行告知的貸款成數

3. 核貸金額（若有）

我可以幫你反推最可能的行情價。


 

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