房貸（房屋貸款）的貸款年利率與貸款成數通常由銀行根據多項因素共同決定，以下是影響這兩項指標的主要因素與原理：

🏦 一、房貸「年利率」如何決定？

房貸利率主要由央行政策、銀行資金成本、借款人風險評估等多因素組合而成。

1. 基準利率（央行政策）

• 銀行會以央行公布的重貼現率、基準利率、指標利率等作為參考。

• 銀行通常會有自己的房貸指標利率，例如：房貸參考利率、機動利率、定儲利率加碼。

2. 銀行資金成本

包括：

• 銀行吸收存款的成本（存款利息）

• 銀行發行金融商品的成本

• 市場資金供需狀況
  若資金充裕、競爭激烈 → 利率可能下降；反之上升。

3. 借款人條件（影響很大）

銀行會評估風險後給予不同利率：

4. 房屋條件

5. 銀行競爭策略

同時期不同銀行可能推出：

• 首購優惠利率

• 青年安心成家優惠

• 特定建案合作利率
  導致利率差異。

🏠 二、房貸「成數」如何決定？

房貸成數＝銀行願意借款金額占房價或鑑價的比例（例如 80%、90%）。

成數主要由風險決定。

1. 房屋鑑價結果

銀行通常以「鑑價結果」決定成數，而非買賣契約價。
例：買價 1000 萬，但銀行鑑價 only 900 萬 → 8 成貸款為 720 萬，而不是 800 萬。

2. 借款人信用條件

3. 房屋種類與地點

• 大城市、增值性高的物件：成數高

• 老屋、公寓、大樓無電梯、偏鄉地區：成數降低

• 土地、農地：成數通常很低

4. 是否為首購或自住

• 自住用途成數較高

• 投資（出租）成數較低

5. 政府與金融監理政策

例如金管會限制：

• 多戶房貸者成數降低

• 青年首購可提高成數
  → 規範銀行對不同族群放款的風險。

📌 整體來說

如果你願意，我可以幫你估算：
✔ 你大概能貸到的利率
✔ 能貸到的成數
✔ 每月房貸試算

只要告訴我：年收、工作性質、房屋地區與類型即可。


 

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