預售屋貸款沒過怎麼辦？

November 12,2025

這是一個很常見、但也挺棘手的情況。預售屋（紅單或合約）貸款沒過時，處理方式會依照「合約條件」、「貸款審核結果」與「建商態度」不同而有差異。下面我幫你整理清楚幾個常見狀況與對應做法👇

🧾 一、先確認「貸款沒過」的原因

銀行不核貸，通常有幾種常見原因：

收入或信用條件不符（薪資不足、負債比太高、信用瑕疵）。
物件估價過低（銀行認為房價高於實際價值）。
建案或建商問題（未列入合作名單、施工或產權疑慮）。
貸款成數或利率談不攏（核貸成數低，導致自備款不夠）。

→ 先跟銀行了解具體原因，因為不同原因對應的解法不同。

🏦 二、可行的解決方案

✅ 1. 嘗試其他銀行

不同銀行對預售屋貸款政策不同，估價與成數落差可能很大。
👉 建議：

詢問代書或房仲是否有合作銀行。
可同時找 2～3 家銀行試審。
若有「共同借款人」可加簽（如配偶、家人），能提高過件機率。

✅ 2. 調整貸款條件

如果銀行核貸金額太低，可以考慮：

降低貸款成數、增加自備款。
改成「聯徵或聯貸」。
若有其他資產（例如車子、土地）可抵押，也可增加擔保。

✅ 3. 與建商協商

若真的多家銀行都沒過：

可向建商提出「貸款條件未成就」的情況。
多數預售屋合約會有「貸款保留條款」：
若貸款未核准，買方可退訂或僅扣部分違約金（需看合約內容）。
若合約沒有明訂退訂條款，需協商或找律師協助。

✅ 4. 轉售紅單（若允許）

若建商同意且合約允許，可考慮轉售紅單給其他買方，減少損失。
⚠️ 注意：部分建案禁止紅單轉讓，違約可能會被沒收訂金。

✅ 5. 尋求法律協助

如果建商不願退訂，也沒給貸款保留條款，
你可以：

找消保官或律師協助。
若建商違反《消費者保護法》或未揭露重要貸款風險，可據以主張權益。

⚖️ 三、實務建議步驟

向原銀行確認「不核貸原因」並索取書面文件。
同時詢問其他銀行（或透過房仲代書協助）。
若全數不核貸，立即查看合約「貸款條件成就條款」。
在「開工或交屋前」盡早與建商書面協商退訂或延後付款。
若談不攏，保留書面往來紀錄，以備法律行動。

如果你願意提供：

貸款沒過的原因（銀行有說明嗎？）
目前是在哪個階段（簽約、開工、撥款前？）
是否有「貸款條件不成就可解約」條款

我可以幫你具體分析下一步要怎麼談、怎麼做比較不吃虧。