預售屋貸款沒過怎麼辦？

November 10,2025

這是很多人在買預售屋時可能會遇到的情況，不用太慌張。我來幫你分幾個面向分析「預售屋貸款沒過」可以怎麼處理👇

🧾 一、先釐清「貸款沒過」的原因

銀行拒貸通常有幾個常見原因：

信用問題：
信用分數太低、有遲繳或呆帳紀錄。
收入不足：
銀行認為你的還款能力（負債比或月收入）不夠。
貸款成數太高：
銀行估價低於建商售價，只願意貸較低成數。
聯徵太多次：
短時間內申貸太頻繁，銀行會擔心風險。
共同借款人條件不佳：
共同借款人（例如配偶）有信用或負債問題。

👉 建議：
先請銀行提供「拒貸原因」，了解是哪一環節出問題，再對症下藥。

🏦 二、嘗試其他銀行或貸款方案

不同銀行的審核標準不同，你可以：

找其他銀行重談（尤其是合作金庫、土地銀行等公股行庫或地區型銀行）
找貸款經紀人或建商推薦的配合銀行
他們通常熟悉預售案的條件，核貸成功率較高。
申請「聯貸」或「二順位貸款」
若主貸成數不夠，可考慮補足資金來源。

💡 三、調整貸款條件或個人條件

若想提高過件率，可以考慮：

增加共同借款人（如父母或收入較高的配偶）
降低貸款成數，多準備一些自備款
改以信貸 + 房貸混合方式籌資
補強財力證明（收入證明、存款證明、投資紀錄等）

⚖️ 四、若仍無法核貸，該怎麼辦？

1. 與建商協商

詢問是否能延後交屋或延後繳款時間（有時建商願意給緩衝期）。
若真的貸不下來，可討論退戶或轉讓。

2. 考慮轉售（轉約）

若建商合約允許，可找買方接手你的購屋資格（俗稱「讓渡」或「紅單轉售」）。
要注意轉約是否需繳違約金或手續費。

3. 確認合約條款

查看「貸款成數條件」是否寫在合約中。
若建商明確保證貸款成數（例如80%），但最終未達，通常可主張退訂或減少損失。

🧮 五、實際建議流程

向原銀行確認拒貸原因
找第二、第三家銀行嘗試
若仍不行 → 與建商協商（延後付款或退訂）
若要退訂 → 查合約可否主張「貸款未過」為解除條件
若不想退 → 可考慮增加共同借款人或縮減貸款金額

如果你願意提供：

預售屋價格與地點
貸款金額與成數
銀行拒貸原因

我可以幫你模擬幾種具體的解決方案（例如怎麼談銀行或怎麼跟建商協商）。