如何掌握銀行房貸成數關鍵？

掌握銀行房貸成數（房屋貸款成數，也就是銀行願意借你房價多少比例的貸款金額）的關鍵，主要是了解影響成數的各項因素，並有策略地準備自己的條件。以下是幾個影響房貸成數的核心關鍵與應對策略：

🔑 一、銀行評估的關鍵因素

1. 房屋條件

   • 📍地段：位於精華區或交通便利區，銀行認為保值性高，成數較高。

   • 🏠屋齡：一般屋齡越新越容易取得高成數，屋齡老（如超過30年）可能會降低成數。

   • 🧱建物類型：住宅用（透天、公寓、大樓）通常比商用（店面、工業用）更易取得高成數。

   • 📏坪數大小：極小坪數（如15坪以下）會影響成數，銀行認為轉售性較差。

2. 借款人條件

   • 💼職業與收入穩定性：公教人員、大企業員工、醫師、律師等穩定職業較受銀行青睞。

   • 💳信用紀錄：信用卡繳款正常、無遲繳紀錄會有加分效果。

   • 📈負債比：月收入與支出比例若健康，銀行認為還款能力良好。

   • 📊財力證明：若提供存款證明、不動產或投資帳戶等，成數可能提高。

3. 貸款用途

   • 🏠自住 vs 投資：自住用途通常可取得較高成數，投資或第三屋以上則較保守。

   • 🆕首購：部分政府政策會對首購族提供較優惠貸款條件與較高成數。

4. 銀行政策

   • 🏦每家銀行風險評估標準不同，也會受內部額度控管、政策調整影響。

📌 如何提升房貸成數？

1. 選擇條件較佳的房屋

   • 優先選擇屋齡新、交通便利、地段熱門、坪數適中的物件。

2. 提高自身財務體質

   • 積極準備薪資單、報稅資料、銀行存款證明，讓銀行看見你的償債能力。

   • 維持良好信用紀錄，避免信用卡遲繳、現金卡過度借用。

   • 若名下已有房貸，建議還清部分或控制總負債比。

3. 尋找配合度高的銀行

   • 同一家銀行有往來帳戶或薪資戶，可爭取更高成數。

   • 可多比較銀行條件，必要時透過代書或房仲協助接洽配合銀行。

4. 合理談價，縮短估價落差

   • 房屋估價太低會影響貸款成數（銀行以估價而非成交價為準）。

   • 盡量不要成交價高於市場行情太多，否則需自備款會增加。

📉 常見的成數區間（僅供參考）

📝 小技巧補充

• 房貸成數不夠時，可考慮「雙貸」：先辦房貸，再向其他銀行申請信貸補足資金，但風險與壓力要評估。

• 若估價偏低，可協調賣方以「低價開立買賣契約、高價另簽補充條約」模式，但須留意法律與誠信問題。

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