什麼是指數型房貸？

「指數型房貸」是一種利率會隨著某個經濟指數變動而調整的房屋貸款，全名通常是「指數型利率房貸」（Index-Linked Mortgage 或 Adjustable Rate Mortgage，ARM）。這類貸款的利率不是固定的，而是由兩部分組成：

📌 結構：

1. 指標利率（Index Rate）：

   • 根據市場某個可公開查詢的利率指標，例如台灣常見的：

     • 郵儲定存利率

     • 台銀公告利率

     • 央行重貼現率

     • **COFIX（韓國）**或 LIBOR（國際）（現在已逐漸被 SOFR 取代）

2. 加碼利率（Spread / Margin）：

   • 銀行加在指標利率上的固定利差，用以賺取利潤。

   • 例如：指標利率 1.5% + 加碼利率 1.2% → 實際房貸利率為 2.7%。

🔁 特性：

• 初期可能有「優惠利率期間」，例如前兩年利率較低（稱為「蜜月期利率」）。

• 之後依據指標利率變動做調整，可能每半年或一年重新計算一次利率。

• 若市場利率上升，房貸利率就會變貴，反之則變便宜。

✅ 優點：

• 在利率走低時，可享受較低的房貸利率，節省利息支出。

• 初期利率通常比固定利率貸款低，適合短期內會賣屋或還清貸款的人。

❌ 缺點：

• 利率有不確定性，無法預估長期總成本。

• 若市場利率上升，還款負擔會加重。

📌 小提醒：

在台灣，一般所謂「指數型房貸」大多是依據「機動利率」調整的，也就是銀行會根據其公告的某項指數來調整利率，不像真正的「變動利率」那麼透明。因此，在簽約時一定要問清楚：

• 指標利率是什麼？

• 加碼利率是多少？

• 利率多久調整一次？

• 有沒有調整上限（cap）？

如果你想，我可以幫你分析目前的市場利率與各家銀行的指數型房貸方案。需要嗎？


 

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