房貸提前還 為何 只虧 不 省？

下面用最簡單、最實際的方式解釋「房貸提前還款為什麼常被說成只虧不省？」
其實並不是永遠「虧」，但很多人提前還款後感覺沒省到錢，是因為以下原因：

✅ 1. 變動利率下降後，你提前還就「省不到未來利息」

台灣大多數房貸是 變動利率。
如果你在利率 2% 的時候提前還，但後來利率降到 1.5%，
➡️ 你提前還掉的那筆錢，本來可以用更低利率還，結果提前一次清掉了
➡️ 等於少享受到未來低利息的優惠

所以你以為「避掉很多利息」，實際上只避掉未來的低利息。
感覺就像「沒賺到」。

✅ 2. 本金平均攤還，前期本來就付不到幾毛利息

台灣房貸多是「本息平均」：
前期利息高、後期利息低。

很多人提前還款時通常已經還了好幾年：
➡️ 其實後面的利息本來就很少
➡️ 提前還掉的本金本來就不太會再生多少利息
所以你以為省很多，其實剩下本來就沒什麼利息可省。

✅ 3. 把錢拿去投資、ETF、定存，報酬率可能比房貸利率更高

如果房貸利率 1.6%～2%
但定存 2%
公債 2~3%
ETF 長期報酬 5%~7%
➡️ 把錢留著投資賺得比你省的利息還多
➡️ 提前還反而是「機會成本的虧」

這也是為什麼有人說「提前還款不划算」。

✅ 4. 流動性降低＝一旦需要現金，你借不回來

你提前還掉的錢：
✔ 房子淨值增加
✘ 但銀行不會輕易再借你同樣低利的款
➡️ 需資金時只能刷卡、信貸（利率更高）

這是現金流風險，不是直接的金額虧，但非常現實。

🧮 你真正能不能「省」？一句話決定

👉 比較：你的投資報酬率 vs 房貸剩餘年化利率

• 若你能確定投資報酬 > 房貸利率 → 不提前還比較省

• 若你討厭負債、風險低、沒有投資管道 → 提前還心理省

📌 什麼情況提前還「真的省」？

✔ 利率很高（>2.5%）
✔ 不會拿去投資
✔ 資金閒置無用途
✔ 房貸剩很久（>10 年）
✔ 你的貸款是本息平均、目前還在前期（利息比例高）

📌 什麼情況提前還「反而虧」？

✔ 利率低（1%～2%）
✔ 你能投資（ETF/基金/定存）報酬高於房貸利率
✔ 已還超過 5～10 年，剩下的利息本來就少
✔ 你可能需要保留現金（風險、工作不穩、家中支出）

如果你願意，我可以
📌 幫你算你的房貸提前還 到底省多少？
📌 分析你是否「提前還比較划算」

只要告訴我：

1. 貸款額

2. 利率（固定/變動）

3. 還款方式（本息平均/本金攤還）

4. 剩餘年限

5. 你打算提前還多少

我可以算出「你會省多少利息」以及「提前還是否真的划算」。


 

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