套房貸款可以找誰辦？怎麼提高額度？

October 17,2025

「套房貸款」在台灣其實就是針對小坪數／投資性質較高的房屋做房屋貸款／房貸審核。下面先說可以找誰辦，之後再講怎麼提高額度（或提高核貸成數／貸款金額）的可能策略與限制。

一、套房貸款可以找誰辦？

銀行（商業銀行、公股銀行）
- 多數人會先向銀行申請房屋貸款（interest-bearing mortgage），銀行相對安全、利率較低、監管正式。
- 但套房（特別是小坪數、投資用途居多）因風險較高，有些銀行會拒絕承作或條件較嚴。
- 有些銀行有專門的小坪數住宅貸款方案，可以詢問各銀行的房貸部門或房貸專案。
代書／貸款公司 / 民間貸款公司
- 如果銀行條件不佳或無法通過審核，有些人會找代書或民間貸款公司幫忙處理「套房貸款」或「小坪數貸款」。
- 這類管道彈性較大、審核寬鬆，但風險也比較高（利率、手續費、契約條件要特別注意）。
- 但要小心是否合法合規、契約透明、是否有隱藏成本。
公股銀行的優惠貸款方案
- 若你是首次購屋、無自有住宅，可能有政府或公股銀行推出的優惠貸款（利率補貼、貸款額度優惠）可以申請。
- 例如「新青安貸款」、「優利房貸」等政策性方案。
房屋二胎 / 抵押貸款 / 增貸
- 若你手上已有房屋（不一定是套房，也可能是其他房產），可考慮用該房屋做抵押、二胎貸款或增貸，來取得資金。這不完全是「套房貸款」本身，而是以房產做擔保再借款。
- 有些銀行提供「第二順位抵押貸款」方案。

想在套房貸款中得到比較好的核貸成數或更高貸款額，以下是幾個常見策略與考量，供你參考：

方法／策略	內容	優點與風險
提高自身信用條件	包括信用紀錄良好、沒有不良債信、過去信用卡／貸款還款紀錄佳	銀行會更願意給較高成數與額度
穩定收入／提高收入	薪資、獎金、兼職收入、公司經營收益等證明	銀行看重還款能力
減少其他負債比	若你已有其他貸款（車貸、信用貸款等），儘量清償或減少，使「債務負擔率 / 負債比率」降低	負債比率低者銀行信心更高
提供足夠擔保 / 押品價值高	房屋本身位置好、屋況佳、屋齡新、地段佳，或有額外擔保品可提供	提高銀行對房屋價值評估的信心
預付較高頭期款	若你能拿出較高比例的自備款，貸款成數可提升	雖然需要花更多資金，但有助談貸款條件
複合貸款方案	有些銀行允許房貸 + 個人信用貸款的複合方案、或做部分「超貸」但要附額外條件	彈性較高，但利率或費用可能較高
尋找願意承做小坪數貸款的銀行	有些銀行對小坪數住宅比較友善，或專門針對套房有小坪數貸款方案	選對銀行十分關鍵
政策貸款 / 公股優惠方案	若符合政府或公股銀行某些優惠貸款資格（首次購屋、自住用途等），可爭取較高額度或利率優惠	成本可能較低

銀行風險控管、審核較嚴
- 銀行通常認為套房或小坪數住宅屬於風險較高、流動性不如大坪數住宅，對於屋齡、地段、屋況、出租率、用途(投資 vs 自住)等條件都會特別審。
- 有的銀行停辦小套房貸款專案，就是因為風險控管考量。
貸款成數上限
- 即使條件良好，銀行也有自家與央行的風控限制，不一定會讓你貸到「市價的 100%」。
- 在某些地區／某些房貸第二筆、非自住用途的房貸，可能有成數上限（例如 7 成）限制。
利率與額外費用
- 即便成功貸到額度高，利率可能較一般住宅貸款高一些。新聞報導套房貸款利率在六都可能平均落在 2 ～ 3 %左右。
- 民間貸款或代書貸款的利率、手續費、違約成本可能遠高於銀行產品。
契約與條件風險
- 若使用民間管道或非主流貸款方案，要非常注意契約內容、是否有霸王條款、是否有變動利率、提前還款條件、違約條款等。
- 要確定該貸款方案是否合法、有金融監管許可。
政策限貸 / 信用管制
- 中央銀行有時會對房貸市場實行「選擇性信用管制」，對第二戶貸款成數做限制。
- 優惠貸款方案若有自住用途條件，若事後被查到轉租或用途變更，可能被追回利率補貼或調整貸款條件。

如果你願意的話，我可以幫你查「你所在地區（例如：桃園、新北、台北…）」目前哪幾家銀行願意承作套房貸款，以及大致可以貸到多少成數／利率。要嗎？

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