你的房子不是你的房子──談公同共有、分別共有

最近心鑫房貸收到吳先生來電諮詢： 「我有一筆市值1000萬的土地，權狀上寫我有3分之1持分，請問可以貸到多少錢？」 也有一位張小姐問：「我和兩個哥哥共同持有一間房子，請問能用這間房子貸款嗎？」 這些關於「共有」的土地及房屋問題實在太常見啦，於是我們向大家簡單說明， 房地產的「共有」到底是甚麼意思，另外「持分」又是否能作為貸款標的物，並設定抵押。

首先，必須先釐清我們手上有的土地或房屋「持分」是屬於「分別共有」還是「公同共有」。 這時請拿出土地、建物之權狀或謄本，確認上頭所記載的權利範圍為何，若純粹標示幾分之幾者(如：2分之1、10分之3)，就是分別共有；而載明公同共有幾分之幾者（如公同共有1分之1、公同共有2分之1），則為公同共有。 發現一件有趣的事了嗎？謄本（或權狀）上的權利範圍居然寫「公同共有1分之1」耶～那代表我有完整的所有權嗎？先別急，代誌絕對嘸架尼甘單（咳），精彩的還在後面！

而以分別共有的「2分之1」為例，則是明確地指出，某一位權利人於該共有物擁有2分之1的權利。而這個2分之1，也就是我們平常所說的「持分」。要注意的是，這裡說的2分之1，並不代表你可以隨意利用該共有物的2分之1，（例如在土地的一半面積上蓋房子，或是任意出租4層透天的某兩層樓）它只是說明你擁有2分之1的權利而已。

看完了以上落落長的解釋，讓我們回到一開始的問題：究竟吳先生、張小姐的房地產可不可以申請貸款？

簡單回答：
1. 法律層面可行：「持分」確認為分別共有的話，依法是可以拿去抵押貸款的。
2. 實務上風險高：可惜的是實務面上，幾乎沒有銀行願意承作。畢竟要承擔的風險太高，如果遇上其他共有人要變賣土地、房屋，或是另行處分時，在變價償還貸款部分，銀行可能會冒有損失的風險。
3. 分割成實質土地：想要用此共有物借到錢的話，必須先確認此共有物為「分別共有」後，與其他共有人「協議分割」，或是向法院申請「裁判分割」，將「應有部分」從抽象概念變成具體的某一塊土地後，就可以拿這塊分割地去申請貸款囉！

公同共有、分別共有在產權的處分上，的確有相對上的困難，想申請貸款也不容易。而心鑫房貸擁有20年以上實務經驗與貸款專業，如果您手中有這樣的土地或建物想要貸款，就找心鑫房貸協助處理；因為您的房屋土地大小事，都是心鑫房貸關心的事！ 只要您有貸款需求、房地產相關問題，交給最專業的心鑫房貸，讓您最安心。

LINE諮詢